房地產新項目怎么開銷項票?

根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》規定：“

第十六條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

第十七條
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

第二十三條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

例如：A房地產公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發票，經過計算這棟樓對應的土地成本為300萬元。第一步，計算銷項稅額，銷項稅額等于1000÷(1+11%)×11%=99.1(萬元);第二步，計算銷售額，銷售額等于1000-99.1=900.9(萬元);第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數據開具增值稅專用發票，M公司取得增值稅專用發票后，可以抵扣進項稅額99.1萬元;第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第14列“銷項(應納)稅額”，填報(1000-300)÷(1+11%)×11%=69.37(萬元);第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第14列“銷項(應納)稅額”69.37萬元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。

Q：許多房地產開發企業對外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對房屋進行設計裝修軟裝，有時也相應贈送了家電，如空調電視等。在核算銷項稅額時，是否應將銷售房屋的價款、精裝修款、贈送家電價款分別進行核算，按照不同稅率計算銷項稅額?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對外銷售價格統一按照銷售不動產進行增值稅納稅申報?

A：對于房地產企業銷售精裝修房產，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應的裝飾、裝修、設備款等費用已包含在房屋銷售的價格中，不屬于無償贈送，因此房屋的裝修及家電等不應視同銷售。同時銷售精裝修房產涉及的裝修及家電價款歸屬于一項銷售行為，應將取得的所有價款作為轉讓不動產進行增值稅納稅申報。

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