提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃應(yīng)當(dāng)怎樣繳納增值稅?

與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同,在《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》中,納稅地點(diǎn)、征收機(jī)關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則.

1、納稅地點(diǎn)

前面已經(jīng)說(shuō)到,納稅人(除自然人以外)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳,機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅.自然人出租不動(dòng)產(chǎn),只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可.

2、征收機(jī)關(guān)根據(jù)前面的說(shuō)明,其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅,請(qǐng)注意,僅僅是自然人出租不動(dòng)產(chǎn),由地方稅務(wù)局代為征收,單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),仍由國(guó)家稅務(wù)局征收.

3、對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過(guò)渡政策

與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),對(duì)老項(xiàng)目均給予過(guò)渡政策.老項(xiàng)目是指納稅人在改革前,即4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),在改革后即5月1日以后出租的業(yè)務(wù).

4、過(guò)渡政策中增值稅征收率為原營(yíng)業(yè)稅稅率

納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),在原營(yíng)業(yè)稅政策下,適用5%營(yíng)業(yè)稅稅率.納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn),都可以按照過(guò)渡政策,采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅.

5、適用范圍

《辦法》第二條規(guī)定,納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)),適用本辦法.取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn).納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法.

第二條明確了該《辦法》的適用范圍.一是,本辦法明確的是經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)征收管理規(guī)定,不包括融資租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù).融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全不同,融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán),而經(jīng)營(yíng)租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán);融資租賃一般以融資額來(lái)計(jì)算租金,經(jīng)營(yíng)性租賃以租賃標(biāo)的物占用的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算租金;融資租入的不動(dòng)產(chǎn),在租入方進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的不動(dòng)產(chǎn),不在租入方核算,而在出租方核算等等.因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全不同,稅收處理上也存在差異.本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù).二是,取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn).三是,納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法.《試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定,道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅.但如果納稅人提供道路通行服務(wù),也要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納的方法,將給納稅人帶來(lái)極大的辦稅難度.因?yàn)楣�路很長(zhǎng),可能跨好幾個(gè)縣(市、區(qū))甚至跨省,納稅人每個(gè)縣(市、區(qū))都去預(yù)繳稅款,是不可能實(shí)現(xiàn)的..因此,本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù)排除在外.這樣就是說(shuō),納稅人提供道路通行服務(wù),在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可,不需要預(yù)繳稅款.

6、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

(一)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

《辦法》第三條第一款規(guī)定,一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定.一是,納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的征收率為5%.出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的"服務(wù)業(yè)-租賃",營(yíng)業(yè)稅稅率為5%.營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅,增值稅屬于價(jià)外稅,在價(jià)、稅合計(jì)相同的前提下,增值稅5%的征收率,只相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅稅率4.76%,改革直接減輕納稅人稅收負(fù)擔(dān).二是,前面已經(jīng)說(shuō)過(guò),出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅.當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅.增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的稅款,滿足不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅原則.為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān),文件規(guī)定,在此情況下納稅人不需要預(yù)繳,直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入,計(jì)算納稅即可.三是,僅就"其他個(gè)人(即自然人)"出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代征,因而除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅款,仍在國(guó)稅局繳納.因此,一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

(二)適用一般計(jì)稅方法

《辦法》第三條第二款規(guī)定,一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照上述規(guī)定執(zhí)行.

本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定.一是,此處將預(yù)征率定為3%,比小規(guī)模納稅人的征收率5%小.主要考慮是,稅負(fù)測(cè)算顯示,增值稅納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn),稅負(fù)較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是降低的.出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的"服務(wù)業(yè)-租賃",營(yíng)業(yè)稅稅率為5%.為避免在不動(dòng)產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款,因而對(duì)于納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地的預(yù)征率定為3%,低于5%原營(yíng)業(yè)稅稅率.二是,納稅地點(diǎn)問(wèn)題,前面已經(jīng)講過(guò),出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅.當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅.增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān),則納稅人不需要預(yù)繳,直接在申報(bào)期申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入,計(jì)算納稅即可.三是,委托地稅代征的出租業(yè)務(wù)僅為"其他個(gè)人(即自然人)"出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),除其他個(gè)人以外的納稅人,也就是單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),仍在國(guó)稅局預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.四是,增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn),也可以適用一般計(jì)算方法,按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額.也就是說(shuō),過(guò)渡政策給予納稅人自由選擇權(quán),對(duì)于改革前取得的不動(dòng)產(chǎn),納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法,或者一般計(jì)稅方法,納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況,做出最有于企業(yè)的選擇.

7、小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.個(gè)體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.其他個(gè)人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定.一是,本條規(guī)定的前提是"小規(guī)模納稅人"出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅計(jì)算繳納.第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的"單位和個(gè)體工商戶"出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅;第二款明確"其他個(gè)人"出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅.兩款合計(jì),則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算繳納方法.二是,小規(guī)模納稅人中"單位和個(gè)體工商戶"出租不動(dòng)產(chǎn)的基本規(guī)定是,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.三是,36號(hào)文件規(guī)定"個(gè)人出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額".個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人.因此,在第一款小規(guī)模納稅人中"單位和個(gè)體工商戶"出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中,需要排除括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容,即個(gè)體工商戶出租住房.接著,這款中接著明確,個(gè)體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額.四是,出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅,當(dāng)單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅.單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān),則納稅人不需要預(yù)繳,直接申報(bào)納稅即可.五是,前已敘及,不動(dòng)產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房.個(gè)人減按1.5%

計(jì)算應(yīng)納稅額政策僅針對(duì)"住房",因此,在第二款規(guī)定中,分其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),和其他個(gè)人出租住房?jī)刹糠謥?lái)規(guī)定.前已提到,其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),由地稅代征.因此第二款中規(guī)定,其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),包括住房,都向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

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