現房銷售土地增值稅如何征收?

現房銷售時產生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征。《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告2016年第70號文件規定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。結合《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》規定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

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