土地增值稅的清算方法?

1.正確確定清算計稅單位

　　房地產開發企業要有國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

2.認真審核銷售收入的真實性

　　企業根據銷售發票、銷售合同、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

3.認真審核計稅的扣除項目

　　(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。　(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

4.靈活運用減免稅優惠政策

土地增值稅有一條很重要的優惠政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅。對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。因此，企業應力爭將普通標準住宅增值率控制在2O％之內，享受國家的免稅政策。

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