土增稅增值率如何計算?

計算增值額需要把握兩個關鍵:一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入，稅務機關要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項:取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。具體為:以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

    開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

    開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，土地增值稅實施細則規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

    舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

財政部確定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%扣除。

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