土地增值稅案例?

某縣城一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年度委托建筑公司承建位于縣城的住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對(duì)外銷(xiāo)售，取得開(kāi)具增值稅發(fā)票的銷(xiāo)售收入7648萬(wàn)元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度取得開(kāi)具增值稅發(fā)票的租金收入63萬(wàn)元（不符合簡(jiǎn)易征稅要求）。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：

（1）支付取得土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元。

（2）取得土地使用權(quán)支付相關(guān)稅費(fèi)42萬(wàn)元。

（3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬(wàn)元，直接建筑成本2100萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬(wàn)元。

（4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用280萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬(wàn)元（利息支出不能準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅�。�?dāng)?shù)厥≌�府�?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為9%。（以萬(wàn)元為單位核算。增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金已抵扣。）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

（1）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)；

答：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82萬(wàn)元

（2）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本的合計(jì)數(shù)；

答：取得土地使用權(quán)所支付的金額=（1400+42）*80%=1153.6萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)成本=（90+2100+60）*80%=1800萬(wàn)元

合計(jì)=1153.6+1800=2953.6萬(wàn)元

（3）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額；

答：開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（1153.6+1800)*9%=265.82萬(wàn)元

（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金額；

答：允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13萬(wàn)元

（5）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)；

答：加計(jì)扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72萬(wàn)元

允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27萬(wàn)元

（6）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

答：增值額=7648-3894.27=3753.73萬(wàn)元

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)。

應(yīng)納土地增值稅稅額=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78萬(wàn)元

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