出租不動產增值稅應納稅額如何計算？

（一）法規依據：

《暫行辦法》第三條：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

《暫行辦法》第四條 小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

（二）明確事項：

1.一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（1）計稅方法選擇問題：

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

②一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，按11%的稅率計算應納稅額。

（2）預繳稅款問題：

①如果選擇簡易計稅，應按照5%的征收率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

②如果選擇一般計稅，應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2.小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（1）適用征收率問題：根據相關規定，小規模納稅人性質不同，適用的征收率也不同：

①單位：出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額。

②個體工商戶：出租不動產（不含出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額；出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

③其他個人：出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額；出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

（2）預繳稅款問題：

①單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房）、其他個人出租非住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

②個體工商戶和其他個人出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

3.申報納稅地點問題

（1）單位和個體工商戶出租不動產：

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（2）其他個人出租住房：

向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

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