土地增值稅清算審核的難點?

( 一) 土地增值稅清算單位的確定

要進行土地增值稅清算首先要確定的是清算單位，清算單位的不同會導致清算結果的不同，而且有可能差異很大，因此準確確定清算單位，是土地增值稅清算的核算內容。

國家稅務總局針對房地產土地增值稅清算管理問題頒布相關政策，其中明確規定，土地增值稅通常是以國家相關部門審查的房地產開發項目作為統一單位進行核算，針對分期開發的土地項目，應該將分期項目作為清算單位。開發項目中同時涵蓋普通住宅與非普通住宅，應該將其作為增值額進行計算。

( 二) 轉讓房地產收入總額的審核

銷售合同，銷售發票，銷售臺賬(審核要點上述三項所載金額要一致)。

1.審核清查收入應該重視下列問題：房地產開發應該將開發產品作為職工福利、獎勵、對外投資以及分紅，債務抵償等形式進行其他單位與個人非貨幣性資產交換，產生的所有權轉移應該將其視作銷售房地產確認收入。

2.將售房款長期掛往來帳，不及時結轉銷售收入。

3.銷售價格的認定：銷售房價以本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的價格為參考依據。

( 三) 扣除項目的審核

取得土地使用權金額的審核，開發成本的審核 開發間接費用的審核。由于稅法規定一般房地產開發項目，在計算土地增值稅時，可以根據土地使用權時所支付的金額與房地產開發成本之和總計為20% 優惠。所以應重點審核區分開發成本和開發費用的帳務記載情況，杜絕濫用稅收優惠。在審核扣除項目時必須要遵循如下原則，第一就是針對票據合法性進行審核，尤其是要注重票據的真實性，在整個土地增值稅核算過程中，對于其中扣除項目金額時，應該根據實際所產生的支出應該取得然而沒有獲得合法票據的無法進行扣除；第二就是實質重于形式原則，在對扣除項目金額當中將所歸集各項成本、費用等實際產生再進行分攤的內容；第三就是要遵循相關性原則，在扣除項目的金額中必須要準確的在各扣除項目中進行分別歸集，不能夠進行混淆。

( 四) 審核項目重點關注問題

1.對于取得土地使用權支付金額和土地征用、拆遷補償費等費用進行重點關注，關鍵是其中涵蓋多個開發項目，針對是否給予分攤等進行充分的考核。

2.對前期工程費、基礎設施費用進行審查應該重點關注，對于上述費用應該對其進行是否實際發生的判斷。

3.在進行公共配套設施費的審核時一定要明確界定公共配套設施界限，有無預提公共配套設施費的情況產生。

4.建筑安裝工程費審查應該根據發生費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工內容相符合；而且房地產開發企業在進行建筑材料通常是自購，因此自購建材費用是否重復納入扣除項目需要重點考慮；依據項目當期類似房地產開發項目單位平均建安成本或者是當地建設主管部門所公布的單位進行成本定額，對建筑安裝工程費用支出是否存在異常進行審查。

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