預繳土地增值稅如何進行房屋分類?

參考《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》第一條規定:"改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額.

為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款."

1、房地產企業預售商鋪,土地增值稅預征率:

對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅,暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅;對于納稅人預售公寓、別墅,預征比例由原來的1%調整為0.5%,在此之前已預繳的土地增值稅,一律在待項目竣工后統一進行匯算清.

2、房地產土地增值稅預征率是:1.  毛利達50%的部分增值稅稅率達到利潤率30%,暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅;2.  土地增值稅的納稅人  土地增值稅的納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人.

3、上海市地方稅務局下發  《關于調整住宅開發項目土地增值稅預征辦法的公告》(上海市地方稅務局關于調整住宅開發項目土地增值稅預征辦法的公告),除保障性住房外,住宅開發項目銷售均價低于項目所在區域  (區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的,預征率為2%;高于但不超過1倍的,預征率為3.5%;超過1倍的,預征率為5%.房地產開發企業開發住宅項目的,以項目為單位預繳土地增值稅.分期開發的,以分期項目為單位預繳土地增值稅.

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