房地產土地增值稅的計算如何處理?

根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》規定,在具體計算增值額時,要區分以下幾種情況進行處理:

第一,對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金.這樣規定的目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為.顯然,這種情況沒有規定加計扣除項目.

第二,對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金.這樣規定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發.需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時,僅是對開發成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除.

第三,對取得土地使用權后進行房地產開發建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金,并允許加計20%的扣除.這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報,以調動其從事正常房地產開發的積極性.需要納稅人注意的是,在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除.

第四,轉讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉讓時繳納的有關稅金.這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理.而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理.從中也可以看出,這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除.

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