案情簡介

　　2015年3月份，稅務機關對某外資企業往年度稅費繳納情況進行了評估檢查。該外資企業2012年度租用某化工廠的房產(該房產所占土地為集體所有)用于經營，2012年末該外資企業與該化工廠簽訂了集體土地使用權上的房產購買協議，其中房產價值為300萬元，土地面積為12000平方米(該土地等級為二等，年單位稅額為3元/平方米)，但該外資企業一直未辦房產和土地手續，與此同時該外資企業在2013年度在這集體土地上建造了一幢廠房但一直未竣工。稅務機關通過檢查發現：自2013年至2014年為止，該外資企業房產稅已經按照規定繳納，但是一直未繳納土地使用稅。檢查人員詢問了企業法人和會計，他們反映，該企業自2013年至今，購入的廠房一直閑置，期間自建廠房也未竣工達到可使用狀態，土地屬于集體所有建設用地，但未辦理土地使用權流轉手續，所以該納稅人認為企業不應該繳納土地使用稅。

　　稅法分析

　　財政部、國家稅務總局《關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕56號)規定：在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地，但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。江蘇省地方稅務局《關于明確集體土地城鎮土地使用稅納稅人的批復》(蘇地稅函〔2011〕240號)中也明確，對于在城鎮土地使用稅征收范圍內使用集體所有建設用地，并已辦理土地使用權流轉手續的，城鎮土地使用稅由擁有土地使用權證的單位和個人繳納;對于在城鎮土地使用稅征收范圍內使用集體所有建設用地，但未辦理土地使用權流轉手續的，城鎮土地使用稅由實際使用人即最終使用土地的單位和個人繳納。

　　本案中，該外資企業與該化工廠簽訂了集體土地使用權上的房產購買協議，從而對集體土地使用權上的房產(不動產)擁有了所有權，同時該外資企業又在該集體土地上建房，由此可以看出：該外資企業實際上已經在使用租入的集體土地，應由該外資企業(實際使用人)繳納土地使用稅。因此，稅務機關檢查人員按照上述政策規定，一方面對于該外資企業進行了政策宣傳，另一方面對于該納稅人近兩年未交的土地使用稅7.2萬元及其滯納金進行了查補并追征。