土地增值稅清算時，公共配套設施費如何處理？

　　問我公司開發的住宅小區，根據規劃要求建造人防工程、有產權地下車庫、無產權地下車庫、物業管理用房、業主共有的會所和幼兒園等配套設施。人防工程平時做車庫由物業管理公司出租，有產權車庫對外出售可以辦理產權證，沒有產權的車庫由我公司出租20年的使用權，幼兒園移交教育部門。請問，這些公共配套設施費在土地增值稅清算時應當如何處理？

　　答《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園、托兒所、醫院、學校、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　根據上述原則，結合《關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 》的通知》（國稅發[2009]31號），對貴公司開發項目中的公共配套設施費的處理提出如下建議：

　　（一） 人防工程的處理

　　《中華人民共和國防空法》規定，人防工程產權屬于國家，使用權、收益權歸投資人所有，人防工程建成后，應當由人防辦驗收，產權歸國建所有，其成本應當分攤到有關開發產品的可售面積當中，由可售面積承擔。為提高其利用率，物業出租時，取得的租金收入應當繳納營業稅、房產稅、企業所得稅等。

　　（二） 有產權車庫的處理

　　有產權的車庫應當作為獨立的成本核算對象核算其成本，出售時應當單獨計算收入，土地增值稅清算時應當作為獨立的房產類別進行清算，不屬于普通標準住宅，按其他類房產計算繳納土地增值稅。

　　（三） 無產權地下車庫的處理

　　無產權車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產權車位。實務中開發商對無產權車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發商與業主簽訂一次性車位轉讓使用權合同，或者是與業主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權贈送等方式變相銷售車位。對該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于國家沒有明確的規定，實務中態度分成截然不同的兩種，一種是根據《關于印發<營業稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發[1993]149號）規定：以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，將無產權地下車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入，同時允許成本扣除，例如青島、天津、湖北、浙江；一種是形式重于實質，將無產權地下車位的變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入，同時不允許成本扣除，例如濟寧、遼寧、新疆等。

　　（四） 物業管理用房、業主共有會所的處理

　　物業管理用房、業主共有的會所，屬于非營利的長和產權屬于全體業主的房產，開發成本作為“公共配套設施費”分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。

　　（五） 幼兒園的處理

　　開發項目中建造的幼兒園已經移交地方教育部門，屬于簡稱后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利社會公共事業的設施，開發成本作為“公共配套設施費” 分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。