為進一步加強房地產行業稅收征管，加強土地增值稅管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)等文件精神，現就我省土地增值稅有關政策公告如下：

　　一、關于房地產開發項目前期管理

　　納稅人應根據房地產開發項目進度，定期向主管稅務機關報送項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發相關情況，具體報送時間由主管稅務機關按照相關規定確定。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，加強房地產開發項目的日常稅收管理，利用信息化手段按項目分別建立檔案、設置臺帳，實施項目管理。

　　二、關于征收方式的確定

　　(一)房地產開發項目及單純轉讓土地使用權土地增值稅實行先預征、后清算的征管方式(經有關部門批準建設的經濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房不預征土地增值稅)。凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當依照規定在90日內自行清算完畢，及時向主管稅務機關報送清算的相關資料。主管稅務機關對土地增值稅清算情況進行審核和評估，據實征收。

　　(二)在日常征管或清算審核的過程中，主管稅務機關發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收：

　　1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅項目清算條件，未按照規定的期限辦理項目清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　(三)以房地產投資、聯營和單純轉讓土地使用權，不適用核定方式征收，應據實清算。

　　(四)土地增值稅清算單位確定為核定征收方式的，在該清算單位清算審核完畢前不得變更。

　　三、關于土地增值稅預征率和核定征收率

　　(一)預征率為：

　　1.普通標準住宅：1.5%;

　　2.非普通標準住宅：2%;

　　3.非住宅：3%;

　　4.單純轉讓土地使用權：5%。

　　(二)核定征收率為：

　　1.普通標準住宅：5%;

　　2.非普通標準住宅：6%;

　　3.非住宅：6%;

　　4.符合清算條件但未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的：10%。

　　四、關于清算審核時限

　　主管稅務機關自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日(不含補正資料時間)內應完成清算審核工作。情況復雜的，經主管稅務機關局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

　　五、關于土地增值稅清算鑒證

　　納稅人可以委托稅務師事務所等中介機構實施土地增值稅清算鑒證，但稅務機關不得要求納稅人進行清算鑒證或指定中介機構實施清算鑒證。中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》不能代替稅務機關的清算審核，僅作為稅務機關清算審核的參考。

　　六、本公告自2015年7月1日起執行

　　2015年7月1日(含)后實行土地增值稅核定征收的房地產開發項目，一律適用本公告規定的核定征收率，不再分段適用核定征收率。《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發〔2010〕25號)同時廢止。

　　湖南省地方稅務局

　　2015年6月9日

　　《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅管理的公告》政策解讀

　　發布時間：2015-06-26來源：省局辦公室

　　根據湖南省規范性文件相關管理規定，《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發[2010]25號)文件今年執行到期。結合我省土地增值稅管理的實際，為進一步加強土地增值稅管理，規范房地產行業稅收管理秩序。省局廢止湘地稅發[2010]25號文件，出臺《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅管理的公告》(以下簡稱《公告》)，明確了幾個方面的土地增值稅稅收政策。現解讀如下：

　　一、明確了房地產開發項目土地增值稅前期管理事項

　　結合我省土地增值稅管理現狀，根據《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第六條的規定，明確了征納雙方加強房地產開發項目土地增值稅前期管理的義務和具體工作內容。

　　二、進一步明確了土地增值稅征收方式的適用范圍

　　《公告》再次強調房地產開發項目及單純轉讓土地使用權土地增值稅實行先預征、后清算的征管方式，明確了土地增值稅應以查賬據實征收為主。要求符合清算條件的納稅人，應當按規定及時向主管稅務機關報送清算的相關資料。主管稅務機關對土地增值稅清算情況進行審核和評估，據實查賬征收。《公告》還規定保障性住房不實行土地增值稅預征。目的是為了減輕從事保障性住房建設納稅人的資金壓力，鼓勵房地產開發企業多開發保障性住房項目，支持國家解決低收入人群住房問題。

　　《公告》要求主管稅務機關在日常征管或清算審核的過程中，發現納稅人有5種實行核定征收情形之一的，采用核定征收方式。《公告》提到在“日常征管”過程中就可采取核定征收方式，但主管稅務機關必須掌握和鎖定納稅人符合核定征收條件的確鑿證據，方可在日常征管中下達核定通知書。這樣規定的主要目的是為了避免房地產項目清算時因納稅人資金緊張或其他原因，造成稅款無法及時入庫或者稅款流失。

　　《公告》明確“以房地產投資、聯營和單純轉讓土地使用權的，不適用核定方式征收，應據實清算”。上述情形必須進行查賬據實清算。

　　為了保持土地增值稅具體清算單位征收方式的一致，《公告》明確核定征稅方式一經確定，在該清算單位清算審核完成之前不得變更為其他征收方式。

　　三、保持土地增值稅預征率和核定征收率不變

　　《公告》按照湖南省地方稅務局2014年7號公告內容對房地產類型進行了重新分類。保持預征率和核定征收率不變。但對納稅人惡意拒絕土地增值稅清算的行為，規定了10%的核定征收率。

　　四、明確了稅務機關清算審核期限

　　主管稅務機關受理納稅人清算審報后，必須在規定的時限內完成清算審核工作，考慮到房地產開發周期較長，情況復雜的可適當延長清算審核期限。

　　五、明確了土地增值稅清算鑒證的作用

　　強調稅務機關不得要求納稅人進行清算鑒證或指定中介機構實施清算鑒證，“土地增值稅清算稅款鑒證報告”僅作為稅務機關清算審核的參考。

　　六、明確核定征收率不再分段執行。

　　2015年7月1日后(以清算申報受理日期為準)實行土地增值稅核定征收的房地產開發項目，無論其銷售收入何時取得，一律適用本公告規定的核定征收率，不再分段適用核定征收率。

　　湖南省地方稅務局

　　2015年6月8日