納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。我國現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認收入;房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款及其他收益確認收入。對此，筆者歸納和總結(jié)了房企在計繳土地增值稅時不需確認收入的四種情形情況，以饗讀者。

　　代收費用未計入房價,不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入
　　房企常見的代收款項有天然氣初裝費、有線電視安裝費、房產(chǎn)證辦證費以及維修基金等。對于代收費用，要按照相關(guān)規(guī)定計算收入并考慮是否要進行加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。這還包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：(1)由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費;(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù);(3)所收款項全額上繳財政。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算土地增值稅扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅增值額時不允許扣除代收費用。

　　購買方違約致房產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓，違約金在清算時不確認為收入
　　國稅總局的法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認收入;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認為收入。一些地方性的文件對此也進行了明確規(guī)定，如江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)規(guī)定，納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應(yīng)當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成(被撤銷)，即使納稅人取得了經(jīng)濟利益，也應(yīng)當屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟利益，在土地增值稅清算時，不應(yīng)確認為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。

　　開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自營自用，在清算時不列收入
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列為收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。
　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓不確認收入
　　《土地增值稅暫行條例》第九條限定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。房地產(chǎn)評估增值，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，不征收土地增值稅。房地產(chǎn)的重新評估，按照規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。