隨著營改增后增值稅稅負下降，整體稅負下降。日前，記者請市地稅局工作人員就營改增后個人轉讓房屋個人所得稅和個人出租房屋個人所得稅計算等相關政策給予解答。

一、個人轉讓房屋個人所得稅計算問題

（一）查實征收

個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－合理費用）×20%

1.營改增前：（1）轉讓收入：為個人轉讓房屋的實際成交價格或稅務機關核定的計稅價格或收入。（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關稅費。（3）合理費用：為個人轉讓該住房時繳納的稅金及有關合理費用。個人轉讓該住房時繳納的稅金是指實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。有關合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

2.營改增后：（1）轉讓收入：為個人轉讓房屋不含增值稅的收入。免征增值稅的，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關稅費，包括購入房屋時支付的增值稅。（3）合理費用：為個人轉讓該房屋時繳納的稅金及有關合理費用，不包括本次房屋轉讓繳納的增值稅。

（二）核定征收

個人所得稅＝轉讓收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.營改增前：轉讓收入為個人轉讓房屋的實際成交價格或稅務機關核定的計稅價格或收入。

2.營改增后：轉讓收入為個人轉讓房屋不含增值稅的收入。稅務機關核定計稅價格或收入的，核定的計稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

例王某銷售購買的普通住宅（不足2年），含稅銷售額100萬元，征收率5%，在核定征收情況下，應繳納多少個人所得稅？

營改增前：

1000000×1%=10000元

營改增后：

不含增值稅收入=1000000 /（1+5%）=952381元

應納個人所得稅= 952381×1% = 9523.81元

營改增后減稅：10000-9523.81=476.19元

二、個人出租房屋個人所得稅計算問題

應納個人所得稅＝（租金收入－可扣除費用）×適用稅率（10%或20%）

1.營改增前：（1）租金收入是指個人出租自有房屋實際取得的租金。（2）可扣除費用，應根據《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》（國稅函[2002]146號）的規定，依次扣除以下費用：財產租賃過程中繳納的稅費，即納稅人實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅等稅金。由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；稅法規定的費用扣除標準。

2.營改增后：（1）租金收入：為不含增值稅收入，免征增值稅的，租金收入不扣減增值稅額。

（2）可扣除費用，仍應按照國稅函[2002]146號規定的次序進行扣除。其中，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

例王某出租自有住房取得全年租金收入6萬元，當月應繳納多少個人所得稅？

營改增前：

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內平均分攤，分攤后的月租金未達3萬元的，可以免征營業稅及附加稅。

房產稅=60000×4%=2400

應納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規定的費用扣除標準，再乘以適用稅率得出每月應納個人所得稅，再乘以租賃月份數，得到該筆租金收入應納個人所得稅。

應納個人所得稅=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元

營改增后：

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

不含增值稅收入= 60000/（1+5%）=57143元

房產稅=57143×4%=2285元

應納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規定的費用扣除標準，再乘以適用稅率得出每月應納個人所得稅，再乘以租賃月份數，得到該筆租金收入應納個人所得稅。

應納個人所得稅=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元

營改增后減稅：4608-4389=219元