營改增后如何預繳土地增值稅?

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定:"三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入."預售期,土地增值稅和增值稅的計稅基數均為當期預收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率)),預征計稅基礎相同,均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額,簡潔方便.

然而,《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號):"一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題:營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額.為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款."

案例:2017年5月,A房地產開發企業"銀河城"項目開盤預銷售住宅2萬平米,簽訂合同總價2.2億元,當月取得銷售回款1.5億元,如何預交土地增值稅?住宅項目土增稅預征率1%.

1.方法一:按不含增值稅銷售額預繳土地增值稅.

6月申報期應預交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元;

2.方法二:按總局公告(2016)70號文件預繳土地增值稅

6月申報期應預交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應預交土地增值稅計稅依據=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應預交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產開發項目適用一般計稅方法,按國家稅務總局公告2016年第70號,土地增值稅預繳按方法二將多預繳金額=10.81萬元,將比方法一多預繳8%.