土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

第二步：不需要征收土地增值稅的7種情形

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

2、個人之間房地產(chǎn)的互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

3、房地產(chǎn)的重新評估，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

4、房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5、房地產(chǎn)的代建行為，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

6、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

7、房地產(chǎn)的抵押，這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

第三步：需要繳納土地增值稅的7種情況

1、房地產(chǎn)的交換;

2、存量房地產(chǎn)買賣;

3、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);

4、抵押期滿以房地產(chǎn)抵債;

5、合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的;

6、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

第四步：土地增值稅稅率表
       凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的以外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。