國家稅務總局新疆維吾爾自治區稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告

國家稅務總局新疆維吾爾自治區稅務局公告2025年第2號         2025.7.22

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關規定，現將土地增值稅有關問題公告如下：

　　一、關于土地增值稅清算單位及項目報告時間

　　土地增值稅以政府有關部門核發的《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為清算單位。同一清算單位中包含不同類型房地產的，應分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率和應納稅額。

　　納稅人應當自獲得建筑工程施工許可之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關辦理土地增值稅項目報告，項目信息發生變化的，應自變化之日起30日內辦理變更報告。

　　二、關于土地增值稅清算申報資料

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時應提供以下資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表；

　　(二)房地產開發項目清算說明及相關資料，主要包括項目立項、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關聯方交易、融資、銷售、扣除項目、稅款繳納、成本和費用的分攤方式等基本情況；

　　(三)不動產權證(或國有土地使用證)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、現售備案證、商品房竣工驗收備案表、測繪報告等；

　　(四)國有土地使用權出讓(轉讓)合同、金融機構貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝工程合同、材料和設備采購合同、項目工程結算書、銀行貸款利息結算憑證、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表等；

　　(五)納稅人委托涉稅專業服務機構進行清算鑒證的，應報送涉稅專業服務機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

　　(六)主管稅務機關要求提供的其他清算資料。

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　三、關于土地增值稅清算審核期限

　　主管稅務機關受理納稅人清算申報后，除特殊情形外，應自受理清算申報之日起90日內完成清算審核，并出具清算審核結論。

　　四、關于土地增值稅預征

　　納稅人自取得首張《商品房預售許可證》或現售備案證之日起，應當區分不同房地產類型，按月申報預繳土地增值稅。

　　預征申報稅款所屬期截止時間為稅務機關受理納稅人清算申報時的上一個預征稅款所屬期期末。

　　土地增值稅預征的計征依據=預收款或銷售收入÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。

　　五、關于土地增值稅清算收入、銷售面積的歸集時間

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認土地增值稅清算收入、銷售面積的截止時間為稅務機關受理納稅人清算申報時的上一個預征稅款所屬期期末。

　　六、關于共同成本、費用分攤

　　不同清算單位之間或同一清算單位中不同類型房地產之間的共同成本、費用，應按照以下方法計算分攤：

　　(一)不同清算單位之間的共同成本、費用中“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”，按照占地面積計算分攤；其他共同成本、費用，按照可售建筑面積計算分攤。

　　(二)同一清算單位中不同類型房地產的共同成本、費用，按照可售建筑面積計算分攤。

　　七、關于土地增值稅清算扣除項目

　　土地增值稅清算扣除項目應當符合下列要求：

　　(一)經濟業務應當是真實發生的，其發生時間原則上不應晚于清算項目竣工驗收備案；

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的；

　　(三)計算扣除項目金額時，其實際發生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除；

　　(四)扣除項目金額應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

　　(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

　　八、關于分期繳納土地出讓金支付的利息

　　土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，實際支付并取得合法有效憑證的，列入“取得土地使用權所支付的金額”予以扣除。

　　九、關于公共設施

　　納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　(一)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　1.縣級以上人民政府及其相關部門出具的文件中規定或經人民法院確認歸全體業主所有的；

　　2.在不動產登記系統中登記或備案記載為全體業主所有的；

　　3.經住建部門備案的商品房買賣合同中注明歸全體業主所有的；

　　4.已移交給業主委員會的；

　　5.業主委員會尚未成立無法辦理移交手續，但納稅人提供行政主管部門書面證明歸全體業主所有的。

　　(二)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

　　(三)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　十、關于人防設施

　　納稅人依法配建并驗收合格的人防設施，建成后由行政主管部門接收的，人防設施建造支出允許扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，人防設施建造支出允許扣除；建成后全體業主(業主委員會)實際占有、使用或收益的，人防設施建造支出允許扣除。

　　納稅人未按規定建造人防設施，但繳納人防工程易地建設費并取得合法有效憑證的，允許扣除。

　　納稅人轉讓由人防設施改建的車位、車庫、儲藏室等使用權或自用的，清算時不確認收入，不扣除相應的成本、費用，不分攤取得土地使用權所支付的金額。

　　十一、關于其他地下設施

　　納稅人利用地下空間開發建設的除人防工程以外的其他設施(如儲藏室、車庫等)按以下原則處理：

　　轉讓所有權的，按其他類型房地產清算。確認收入，扣除相應的成本、費用，分攤取得土地使用權所支付的金額。

　　轉讓使用權或自用的，不確認收入，不扣除相應的成本、費用，不分攤取得土地使用權所支付的金額。

　　十二、關于房屋裝修

　　納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同中明確約定房價包含裝修費用的，實際發生的裝修支出允許扣除。

　　裝修支出是指納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動或移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的附屬設備和配套設施的支出，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，不包括可移動的家具、電器、裝飾用品或與房屋連接但拆除后無實質性損害的物品。

　　十三、關于印花稅和地方教育附加扣除

　　納稅人因轉讓房地產繳納的印花稅，按企業會計準則或企業會計制度規定計入“稅金及附加”科目的，在計算土地增值稅時作為“與轉讓房地產有關的稅金”扣除。因轉讓房地產繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

　　十四、關于整體購買未竣工項目繼續建設后轉讓加計扣除

　　納稅人整體購買未竣工房地產開發項目后，投入資金繼續建設后轉讓，其購買未竣工房地產所支付的價款及契稅允許扣除，但不得作為“財政部規定的其他扣除項目”計算的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關規定執行。

　　十五、關于核定征收率

　　在土地增值稅清算中，符合《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)第三十四條所列情形之一的，稅務機關可實行核定征收，不同類型房地產應分別確定核定征收率。

　　住宅類型房地產核定征收率不得低于5%，其他類型房地產核定征收率不得低于10%。

　　采取核定征收的，尾盤申報與清算征收方式的核定征收率保持一致。

　　納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

　　十六、關于清算稅款辦理期限

　　清算審核結論為補稅的，納稅人應在收到稅務機關清算審核結論通知之日起30日內完成補稅；清算審核結論為退稅的，應按照規定辦理退(抵)稅手續。

　　十七、關于施行時間

　　本公告自發布之日起施行。本公告施行前，稅務機關尚未出具清算審核結論的，適用本公告；已出具清算審核結論的，不作調整。《新疆維吾爾自治區地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告》(新疆維吾爾自治區地方稅務局2016年第6號，國家稅務總局新疆維吾爾自治區稅務局2018年第3號修改)同時廢止。

　　國家稅務總局新疆維吾爾自治區稅務局

　　2025年7月9日

《關于明確土地增值稅相關問題的公告》解讀稿

時間：2025年7月22日      稿源：國家稅務總局新疆維吾爾自治區稅務局

　　一、《公告》的出臺背景

　　為統一全區土地增值稅政策執行口徑，增強土地增值稅政策的確定性和一致性，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及現行土地增值稅有關規定，制定本公告。

　　二、《公告》的主要內容解讀

　　(一)關于土地增值稅清算單位標準執行應如何把握

　　土地增值稅應以政府有關部門核發的《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為清算單位。確有特殊原因需要調整的，由納稅人提出申請，經行業主管部門確認后，主管稅務機關可根據行業主管部門的意見，研究確認清算單位。

　　(二)公共設施移交給業主委員會應如何把握

　　納稅人存在《公告》第九條第一項第四目規定情形的，應提供業主委員會接收有關公共設施的書面文件。例如：經公證部門公證的移交全體業主(業主委員會)所有的書面證明資料，以及通過所在地市級或市級以上具有國家統一刊號公開發行的報紙、新聞媒體發布的公告。

　　(三)公共設施有償轉讓應如何理解

　　《公告》第九條第三項所稱的“建成后有償轉讓”是指，已根據《中華人民共和國民法典》相關規定，辦理不動產物權轉移手續，并收取合理對價的。

　　(四)人防設施建造支出允許扣除的情形應如何把握

　　1.人防設施的驗收合格以取得《人防工程驗收合格證》(人防竣工驗收備案登記表)為標準。

　　2.納稅人提交全體業主(業主委員會)實際占有、使用或收益證明資料的，稅務機關應予認可，相應的成本、費用準予扣除。例如：提供經公證部門公證的移交全體業主(業主委員會)所有的書面證明資料，以及通過所在地市級或市級以上具有國家統一刊號公開發行的報紙、新聞媒體發布的公告。公告應寫明相關人防設施面積等詳情，并明確收益歸項目全體業主所有，成立項目業主委員會的，應由項目業主委員會辦理接收；項目業主委員會未成立的，由物業管理公司代為辦理接收和使用管理。

　　三、《公告》的發布實施

　　《公告》自發布之日起施行。本公告施行前，稅務機關尚未出具清算審核結論的，適用本公告；已出具清算審核結論的，不作調整。