江蘇省資產評估行業專業技術導師團執業問題解答[十三]

2025-05-23 07:31 來源：中國會計網

江蘇省資產評估協會 2025-5-16

　　以下問題解答系根據江蘇省資產評估行業專業技術導師團日常開展業務指導和技術幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業技術導師個人意見，供會員執業參考，不應被視為對相關法律法規、資產評估執業準則的解讀，不能替代資產評估專業人員在執業中結合項目實際情況進行的職業判斷。

　　背景：被評估單位A公司系某國企B公司與民企合資組建的物業管理公司，主營業務為某工業產業園的經營與出租，收取租金和物業費。該工業產業園已經建成18年，已領取國有土地使用證但未辦理房屋所有權證或不動產登記證。

　　土地證主要證載信息：宗地面積為4萬平米、土地權利性質為出讓用地、土地用途為工業用地、證載登記權利人為國企B公司(當時A公司作為國有獨資公司，該不動產系根據國資部門劃轉文件從國企B公司無償劃轉取得，但是至今尚未完成變更登記手續)。工業產業園未辦理房屋所有權證的主要原因是B公司建造工業產業園時超建了2萬平米。現在A公司的民營股東要退出，委托評估公司對A公司的股東全部權益進行評估。資產評估師擬采用資產基礎法評估企業價值，對于A公司的核心資產工業產業園的房屋及土地使用權分別采用收益法和成本法兩種方法進行評估。

　　問題：本案例中關于A公司不動產的產權瑕疵主要有以下三方面的疑問：

　　問題一：A公司無償取得土地使用權，但并未完成不動產變更登記手續，該不動產權屬是否存在瑕疵?

　　問題二：不動產證登記手續未完成(B公司轉A公司)是否存在產權瑕疵?評估時應當重點關注哪些事項?

　　問題三：不符合初始登記條件的超建部分房屋是否存在產權瑕疵?應如何對其價值進行合理評估?

　　解析：

　　1.關于問題一

　　根據《企業國有產權無償劃轉管理暫行辦法》(國資發產權〔2005〕239號)相關規定，國有產權在滿足一定程序和條件之下可以在政府機構、事業單位、國有獨資企業、國有獨資公司之間無償劃轉。資產劃轉時A公司和B公司均為國有獨資公司，民企參股是之后的事，劃入方和劃出方身份背景應無瑕疵，因此，正常通過劃轉無償取得的土地使用權，在完成產權變更登記后，證載權利人為劃入方時是沒有瑕疵的。但是本案資產劃轉涉及的土地使用權和房屋建筑物均未完成產權變更登記，因此，A公司通過劃轉方式所擁有的土地使用權和房屋建筑物是存在產權瑕疵的。

　　2.關于問題二

　　在中國法律框架下，房屋產權的變更需要同時滿足協議轉讓和不動產證變更(不動產登記)兩個環節，但是根據《中華人民共和國民法典》第216條“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，最終決定產權歸屬的以不動產登記為準。

　　案例中不動產證變更登記手續尚未完成，物權并未實質轉移，存在產權瑕疵。除了正常不動產評估程序外，評估實務中需要注意以下問題：

　　(1)因不動產變更手續尚未完成，故需要了解該無償劃轉尚未完成哪些必要的審批和手續;同時根據《資產評估執業準則——不動產》第六條“資產評估專業人員應當關注不動產的權屬，收集相關的權屬證明文件，對于沒有權屬證明文件的不動產應當要求委托人或者其他相關當事人對其權屬做出承諾或說明”，評估人員應要求公司A和公司B對于權屬問題作進一步的承諾和說明，評估人員經過核查驗證后在評估報告中充分披露。

　　(2)即使是企業國有產權合法劃轉，仍需關注該劃轉行為是否存在欠繳稅費以及滯納金的情形。評估人員需進一步咨詢稅務部門的意見，結合劃轉文件中關于稅費的約定和當地的稅務政策計算出稅費及滯納金并在評估中考慮。如因客觀條件確實無法計算，則報告中需披露相關風險，并提醒報告使用者予以關注。

　　3.關于問題三

　　不符合初始登記條件的超建部分房屋存在產權瑕疵。評估中應關注：

　　(1)評估人員需結合當地政策對超建部分房產作出合理性分析判斷。

　　通過訪談及對歷史資料的查詢，核查超建的原因。是否因歷史政策調整(如規劃變更)、技術誤差或主觀違規，判斷補辦手續的可能性。

　　判斷超建房屋對企業的法律影響。確認超建部分是否構成“違法建筑”，短期內是否面臨罰款、拆除或限制交易風險的可能性，必要時可以要求企業咨詢當地規劃、城市管理等相關部門。

　　評估中應依照當地政策規定進行相應處理。部分地區對歷史遺留超建允許通過補繳土地出讓金或罰款后予以合法化，并出臺了地方法規條例，評估人員需根據文件規定計算補辦出讓成本并考慮其對資產價值的影響。

　　(2)評估人員對超建房屋進行評估時應考慮的事項。

　　①收益法評估

　　情形1：若超建部分實際出租且無近期受到處罰的風險，可按現狀采用收益法評估，但需在報告中披露相關風險，并提示若未來需補繳費用或拆除，可能導致收益法結果下降。

　　情形2：若評估師判斷未來短時間內存在較高處罰風險，則超建房屋未來持續使用存在重大不確定性，需重新考慮其收益能力及可能存在的拆除成本。

　　情形3：若超建部分房屋于現場評估時已經被相關部門認定為違法建筑，則超建部分不僅不應納入評估范圍，還要考慮強制拆除的風險，并計算相關損失(罰款、拆除成本等)。