江蘇省資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)執(zhí)業(yè)問題解答[十]

以下問題解答系根據(jù)江蘇省資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)日常開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)幫扶中，針對(duì)大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師個(gè)人意見，供會(huì)員執(zhí)業(yè)參考，不應(yīng)被視為對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，不能替代資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行的職業(yè)判斷。

問題：A公司對(duì)B公司進(jìn)行增資，現(xiàn)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)B公司股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況分析，擬分別采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。

B公司是一家商業(yè)管理公司，主要資產(chǎn)是一處位于C省D市的大型商業(yè)家紡城E對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)(以下簡稱“家紡城E”)。家紡城E是以虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪形式上市對(duì)外銷售，由購房者返租并委托B公司統(tǒng)一經(jīng)營。購房者每年收取固定租金回報(bào)，同時(shí)B公司承諾自出售之日起滿五年，購房者即可以要求B公司按原房價(jià)回購，也可以不行使回購權(quán)，繼續(xù)委托B公司經(jīng)營獲取租金。出售日滿五年后，部分購房者行使了回購權(quán)，B公司對(duì)該部分購房者持有房產(chǎn)進(jìn)行了回購。本次評(píng)估范圍中的家紡城E為截至評(píng)估基準(zhǔn)日B公司已經(jīng)回購的房地產(chǎn)。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)家紡城E房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，選取了評(píng)估基準(zhǔn)日附近時(shí)點(diǎn)B公司的三個(gè)商鋪回購案例作為市場(chǎng)法的可比交易實(shí)例。

請(qǐng)問房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估中選取交易實(shí)例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注哪些問題?B公司的回購案例是否可以直接作為房地產(chǎn)市場(chǎng)法的交易實(shí)例?

解析：資產(chǎn)基礎(chǔ)法下企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)充分關(guān)注被評(píng)估單位主要資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、商業(yè)模式、營銷策略和現(xiàn)有合同約定的權(quán)利與義務(wù)等特定因素對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。在采用市場(chǎng)法評(píng)估相關(guān)資產(chǎn)時(shí)所選取的可比交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具有可比性。

一、產(chǎn)權(quán)式商鋪介紹

1.產(chǎn)權(quán)式商鋪的含義

產(chǎn)權(quán)式商鋪是指房地產(chǎn)開發(fā)商將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨(dú)立的部分分別銷售，業(yè)主購買并辦理產(chǎn)權(quán)登記后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主定期、定額獲取回報(bào)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式商鋪的核心特點(diǎn)是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，這種模式要求業(yè)主在委托經(jīng)營期間不直接經(jīng)營商鋪，僅享有收益權(quán)和處分權(quán)，但不直接占有和使用商鋪?。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式

產(chǎn)權(quán)式商鋪主要有兩種形式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪和虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪?。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪是指開發(fā)商將商場(chǎng)進(jìn)行物理形態(tài)上的實(shí)質(zhì)分割，每個(gè)商鋪有明確的四至界限，業(yè)主可以獨(dú)立經(jīng)營。而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪則是開發(fā)商僅對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行概念上的面積分割，沒有明確的四至界限，業(yè)主無法自行經(jīng)營，需要通過開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營?。

綜上，該項(xiàng)目涉及的家紡城E對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪形式是虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后可回購商鋪。

二、市場(chǎng)法交易實(shí)例的選取要求

1.基本要求

市場(chǎng)法是指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第十七條“采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例”。第十八條“用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象類似;(二)成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近;(三)交易類型與評(píng)估目的相適合;(四)成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可以修正為正常價(jià)格”。

2.具體要求

(1)選取交易實(shí)例的數(shù)量要求

從理論上講，即使只有一個(gè)交易實(shí)例，只要對(duì)其成交價(jià)格處理得“恰當(dāng)”，也可以得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。但由于實(shí)際評(píng)估中存在信息不完全等情況，對(duì)交易實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“恰當(dāng)”。因此，為了減少評(píng)估誤差、提高評(píng)估可信度，需要選取多個(gè)交易實(shí)例，選取的交易實(shí)例理論上越多越好。但如果要求選取的交易實(shí)例過多，一是可能因適合作為交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)大大增加不必要的評(píng)估工作量和成本，因此從某種意義上講，選取交易實(shí)例主要在于精而不在于多，從行業(yè)習(xí)慣來說，一般情況下不少于3個(gè)交易案例。

(2)選取交易實(shí)例的質(zhì)量要求

選取的交易實(shí)例是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)慎重、恰當(dāng)選擇。選取的交易實(shí)例質(zhì)量一般需要符合下列要求：

①交易實(shí)例的交易方式應(yīng)適合評(píng)估目的

房地產(chǎn)交易有買賣、租賃等方式。如果是為買賣目的評(píng)估，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為交易實(shí)例;如果是為租賃目的評(píng)估，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為交易實(shí)例。房屋征收補(bǔ)償、抵押拍賣、關(guān)聯(lián)交易實(shí)例一般不應(yīng)作為交易實(shí)例。

②交易實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)相似

交易實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是評(píng)估對(duì)象的類似房地產(chǎn)，需與評(píng)估對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模相當(dāng)，建筑結(jié)構(gòu)相同。

③交易實(shí)例的成交日期應(yīng)接近評(píng)估基準(zhǔn)日

這里的“接近”是相對(duì)的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較平穩(wěn)，則較早之前成交的實(shí)例仍有較大參考價(jià)值，可選為交易實(shí)例;而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化快，則只有近期成交的實(shí)例才有說服力，才可選為交易實(shí)例。

④交易實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

正常價(jià)格是指在公開市場(chǎng)上交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息、以平等自愿方式達(dá)成的交易價(jià)格，是競(jìng)爭市場(chǎng)的正常交易的結(jié)果。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為可比實(shí)例。

綜上，采用市場(chǎng)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)選擇符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的交易實(shí)例，作為比較參照的可比交易實(shí)例。

三、特殊交易案例作為可比交易實(shí)例的恰當(dāng)性

家紡城E虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后可回購商鋪實(shí)質(zhì)上是一種售后回購交易。售后回購交易是指賣方在銷售商品的同時(shí)，與購貨方簽訂合同，規(guī)定日后按照合同條款(如回購價(jià)格等內(nèi)容)，將售出的商品又重新買回的一種交易方式。通常情況下，售后回購業(yè)務(wù)中所售商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有從銷售方轉(zhuǎn)移到購貨方，交易中可能存在非市場(chǎng)因素(如融資目的、固定回報(bào)承諾)，是一種特殊的銷售和融資結(jié)合的交易方式?。因此，我們認(rèn)為，這種情形下形成的交易案例具有以下特點(diǎn)：

(1)回購價(jià)格受制于原始銷售合同約定，反映的是歷史契約關(guān)系而非當(dāng)前市場(chǎng)供需;

(2)五年鎖定期導(dǎo)致價(jià)格形成機(jī)制偏離即期市場(chǎng);

(3)統(tǒng)一經(jīng)營管理模式可能虛化產(chǎn)權(quán)獨(dú)立性，與普通商鋪交易存在本質(zhì)差異。

綜上所述，可比交易實(shí)例的選取應(yīng)適合本次評(píng)估的特定目的和資產(chǎn)現(xiàn)狀，通常買賣、租賃等方式是較為常見的交易方式，房屋征收補(bǔ)償、抵押拍賣、關(guān)聯(lián)交易實(shí)例一般不應(yīng)作為交易實(shí)例。舉輕以明重，家紡城E這種虛擬產(chǎn)權(quán)式的售后回購案例，是以銷售和融資結(jié)合的特殊復(fù)雜交易方式，更不宜直接作為市場(chǎng)法評(píng)估中的可比交易實(shí)例。

執(zhí)筆人：嘉學(xué)評(píng)估 章 慶

審核人：中聯(lián)評(píng)估 岳修奎、北方亞事 李德沁、天健華辰 陳小兵、金證評(píng)估 徐曉斌